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Keine Macht den Hausverwaltern?!

Was möchte ich mit meiner Antwort auf den ARD Beitrag bewirken: Einen positiveren Blick auf Verwalter und ihre Arbeit

Ich nehme das Ziel vorweg, weil mich die Frage, was die Reportage zum Ziel hat, sehr beschäftigt. Etwa ein Schlaglicht auf das weitverbreitete “Problem der Verwalter” zu werfen? Als Verwalterin, die täglich ihr Bestes gibt, um Eigentümern, Mietern und dem WohnEigGesetz gerecht zu werden, fühle ich mich nicht verstanden. Ich wünsche mir mehr Transparenz und Verständnis für Verwalter, Eigentümer und Mieter.

Hallo, mein Name ist Lisa Runge und ich bin Verwalterin, Mieterin, Vermieterin und Eigentümerin. Nachdem ich diese Reportage sah, wurde ich von Gedanken und Gefühlen überschwemmt. Für Sie bringe ich Klarheit in meine Gedanken und versuche die Herausforderungen, die in diesem Artikel sehr deutlich werden, aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten.

Gut gemeint ist bekanntlich nicht immer gut gemacht …. Ein Paradebeispiel für diesen Satz ist vor allem wohl die Berichterstattung des Report München über die WEG- Reform. Ich sehe eine Veränderung, eine Reform als einen Versuch, etwas besser zu machen. Niemand kann die genauen Folgen voraussehen. Hochachtung habe ich vor denen, die das nach bestem Wissen und Gewissen versuchen. Es steht für mich außer Frage, dass uns diese Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vor neue Herausforderungen stellt und Situationen hervorruft, die wir bisher noch nicht kannten. Alternativ sollten wir uns die Frage stellen, ob wir lieber nicht versuchen, uns und das WEG mit den Informationen der letzten Jahrzehnte weiterzuentwickeln? Immerhin haben wir grad mit den derzeitigen Herausforderungen umgehen gelernt. Die Antwort auf diese Frage überlasse ich jedem selbst.

Nun zur Reportage, in den kommenden Tagen widme ich mich je einem mehr oder weniger großen Absatz des Beitrags:

Entmachtung der Milliarden Wohnungsbesitzer – damit beginnt der Bericht, der im öffentlich rechtlichen Programm zu sehen war. Sind hier alle Wohnungsbesitzer gemeint oder nur die “kleinen”, also diejenigen, die 1-2 Eigentumswohnungen haben? Schon in der Ankündigungen sind die Aussagen nicht eindeutig und regen dazu an, Mitleid zu empfinden für die „Wohnungsbesitzer“. Aber wer ist denn hier eigentlich gegen wen? Die großen gegen die kleinen Wohnungseigentümer oder die Verwaltung gegen alle Eigentümer? Oder sind am Ende doch alle Parteien auf das selbe Ziel aus, nämlich die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums bestmöglich und für alle so angenehm wie möglich zu gestalten?

Schon die darauf folgenden ersten Aussagen regen zum Nachdenken an. Sie bereuen den Kauf einer Eigentumswohnung wegen der Hausverwaltung?
Mit der Berufswahl als Verwalterin habe ich es mir ausgesucht, Teil einer solchen Geschäftsbeziehung zu sein. Aber hat das nicht auch der Eigentümer, der sich eine Eigentumswohnung kauft? Mit der Entscheidung, eine Verwaltung zu engagieren, trägt der einzelne Eigentümer sowie die Gemeinschaft Rechte und auch Pflichten, die Verantwortung nach sich ziehen.

Ist die Abgabe der Aufgaben an eine externe Verwaltung gesetzlich vorgeschrieben? Nein, denn in §21 Abs.1 WEG ist bestimmt „Die Verwaltung obliegt der Eigentümergemeinschaft.“ Es lässt lediglich die Möglichkeit zu, eine Person oder ein Verwaltungsunternehmen mit den Aufgaben zu betreuen, die gern im WEG unter § 20 „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“ nachzulesen sind und “das Einsammeln von Rücklagen und die Beauftragung von Handwerkern” bei weitem übersteigen. Weiterhin ist die Verwaltung oft schon vor dem Kauf tätig. Ein Blick in die Protokolle der Versammlungen oder die Beschlusssammlung gibt oft Aufschluss über die Situation zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter. Sich vor dem Wohnungskauf gut zu informieren ist ratsam und liegt auch in der Verantwortung potenzieller neuer Eigentümer, um einen Kauf später nicht zu bereuen – beispielsweise wegen einer Verwaltung. Eigentümer, die sich über ihre bestehende Verwaltung beschweren sind ein bisschen wie die Menschen, die sich über den Partner beschweren, ohne ihn zu verlassen. Der Gedanke liegt nahe, sich eine Verwaltung gewünscht zu haben, die Verwaltung im selben Sinn versteht wie man selbst. Ähnlich wie bei der Suche nach einem Partner*in hat jede Eigenschaft zwei Seiten.

Ich habe eine Beziehung gewählt, die auf dem Wunsch beruht, sich gegenseitig zu unterstützen und sich gleichzeitig den Raum zu geben, sich frei zu entwickeln. Diese Freiheit verwechsel ich manchmal mit Gleichgültigkeit und das unberechtigt. Bei der Geschäftsbeziehung zu einem Verwalter gibt es auch verschiedene Eigenschaften, die man sich an einem Verwalter wünscht, die Konsequenzen nach sich ziehen, die man sich nicht wünscht. Beispielsweise den Sachbearbeiter*in stets erreichen zu können, der sich dann außerdem Zeit nimmt, um über diverse Dinge zu sprechen. Wenn der/die Sachbearbeiter*in sich um 400 Wohnungen kümmert, wie viel Zeit darf er oder sie sich dann nehmen? Dieser Impuls soll zum Nachdenken anregen und ich denke, für alle Seiten ist es gut, wenn Mieter*innen, Verwalter*innen und Eigentümer*innen einen Blick für die jeweils anderen Situationen bekommen und offen über Dringlichkeiten und Fristen sprechen.

Was ist, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist? Das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter ist nicht mehr da und Gespräche scheinen nicht mehr zielführend?

Stellen wir uns vor, mich spricht ein Eigentümer an, der kein gutes Haar mehr an der aktuellen Verwaltung lässt. Ähnlich wie bei Freunden, die kein freundliches Wort mehr über den/ die Partner*in verlieren, kommen mir zwei mögliche Reaktionen direkt in den Sinn. Ich könnte auf den Zug aufspringen und mit über den/die Partner*in lästern und den Schmerz steigern oder vertiefen und manchmal finde ich das auch ganz amüsant, manchmal ohne zu merken, was ich Freunden damit antue, denn das Gefühl, falsche Entscheidungen getroffen zu haben, verstärkt sich und sie nehmen eine Opferrolle ein, die sie weniger handlungsfähig macht. In dem Beispiel mit dem Hausverwalter ist das ähnlich. Eigentümer, die glauben sie seien Opfer, haben es schwerer, eine Geschäftsbeziehung auf Augenhöhe zu führen, denn sie werden sich mit Gedanken über Macht auseinandersetzen, die Verwalter sowie Eigentümer weniger produktiv machen. Die andere Möglichkeit beinhaltet die gemeinsame Reflektion und hier teile ich gern Fragen, die mich in vielen Situationen weiterbringen. Freunde*innen, die sich über den/die Partner*in beschweren, frage ich, warum sie sich mal für diese*n Partner*in entschieden haben. Welche Erwartungen waren zu Beginn der Beziehung da? Ob er oder sie die Sorgen und Motivationen der/des Partner*s*in kennt. Was für eine Reaktion sie sich gewünscht hätten, um zu hinterfragen, ob sie sich das wirklich wünschen. In meinem Beispiel wünsche ich mir manchmal Aufmerksamkeit. Wenn mein Partner zuhause arbeitet, wünsche ich mir, dass er mich in den Arm nehmen würde und mich fragt, wie es mir geht. Dann frage ich mich, ob ich das wirklich will und die Antwort lautet NEIN. Denn das würde bedeuten, dass er zuhause nicht mehr konzentriert arbeiten könnte und das bedeutet ihm sehr viel. Er wäre mit seiner eigenen Leistung nicht mehr zufrieden und ich wünsche mir einen Partner, der liebt, was er tut und für seine Arbeit brennt. Im privaten Bereich klingt das nicht so ungewöhnlich. Sich dieselben Fragen in einer Geschäftsbeziehung zu stellen, klingt schon erstmal merkwürdig. Für mich sind die Fragen: “Was wünsche ich mir wirklich?” und “Wie möchte ich leben?” ein ständiger Begleiter in allen Lebensbereichen und nichts anderes empfehle ich auch in Geschäftsbeziehungen.

In dem Bericht scheint es so, dass aus den unzureichend beschriebenen Taten der Hausverwaltung abgeleitet wird, dass diese für alle gelten und dass dies die Praxis heutzutage repräsentativ widerspiegelt. Es wird dazu angehalten, bei Verwaltungen vorsichtig zu sein und ja nicht zu viel Vertrauen zu haben. Diese Gedanken würde ich in Partner*innen-Fragen niemandem mitgeben, den ich mag. Auch bei der Wahl des Verwalters empfehle ich, einen Verwalter zu suchen, dem man vertraut.

Und ja, der Verwalter vertritt die Interessen der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers. Oder sollte das auch das gleiche sein? Ein einzelner Eigentümer ist nicht weisungsbefugt. Wenn also einige wenige sich nicht in den Interessen der Gemeinschaft wiederfinden, eventuell wegen eines egozentrierten Weltbildes, dann kann das natürlich bedeuten, dass die Verwaltung nicht in ihrem persönlichen Sinn handelt und dabei alles richtig macht, denn sie vertritt ja die Gemeinschaft und verwaltet das Eigentum, das allen gemeinschaftlich gehört. Sollte der Verwalter nicht im Sinne der Gemeinschaft handeln, so frage ich mich, wie das jetzt aber auch in Zukunft möglich sein kann, denn die Gemeinschaft hat jederzeit die Möglichkeit, die Verwaltung durch Beschlussfassung zu wechseln. Diese Möglichkeit soll mit dem aktuellen Gesetzesentwurf sogar gestärkt werden.

Als Beispiel wird dann eine vermeintlich „unwirtschaftliche“ Entscheidung der Verwaltung vorgebracht. Aber was sagt diese Situation aus: Der Verwalter holt Angebote ein und die Eigentümerin ebenfalls – die Gemeinschaft sparte etwa 50.000 €. Um welches Projektvolumen handelt es sich hier? Sind in anderen Bereichen Folgekosten aufgetreten? Was sind hier die Erwartungen? Was hätte die Hausverwaltung tun sollen? Was schwingen hier für Gedanken mit? Was bezahlen die Wohnungseigentümer für die Verwaltung? Um diese Situation beurteilen zu können, bräuchte ich für eine subjektive Einschätzung in Bezug auf meiner Definition von Wirtschaftlichkeit mehr Kontext.

Die Eigentümerin im Bericht spricht von “Lexem Umgang mit Geldern” und bewertet damit direkt die Arbeit der Verwaltung. Mich würde interessieren, mit welchen Gedanken und Erfahrungen die Hausverwaltung die Angebote wählte.
Ich denke, wir Menschen fühlen uns wohl mit anderen, die einen ähnlichen Bezug zu Geld haben wie wir selbst. Egal ob man eher dem Glaubenssatz vertraut „Je günstiger, desto besser“ oder „Wer günstig kauft, kauft zweimal“ oder „Es ist immer ratsam, einen Spezialisten zum Preis-Leistungsverhältnis zu befragen“. Zum Thema Geld kann man sicher eine ganze Abhandlung verfassen, aber schon bei den zuvor genannten Glaubenssätzen gibt es unterschiedliche Urteile, wenn es darum geht, „wirtschaftlich im Sinne der Gemeinschaft zu handeln“. Unstimmigkeiten sind hier vorprogrammiert, wenn ich glaube, “sparen um jeden Preis ist wichtig” und der Verwalter denkt, “Qualität hat seinen Preis”. Bevor also ein Urteil über wirtschaftliche oder unwirtschaftliche Entscheidungen gefällt werden kann, brauchen wir eine gemeinsame Definition von „wirtschaftlich“. Ich glaube, Frau Frisch, dass das Ihre Sicht auf die Situation ist, aber über die Situation und die Professionalität der Hausverwaltung sagt das tatsächlich sehr wenig aus. Die Erkenntnis aus dieser Aussage ist zunächst wohl, dass Frau Frisch zu den sparsamen Menschen gehört und gern Zeit investiert, um Geld zu sparen. Ob eine Hausverwaltung das in einem ähnlichen Maß zu betreiben vermag, ist eine andere Frage, die jede Hausverwaltung für sich beantwortet in ihrem täglichen Tun.

An diesem Punkt stecken wir bereits tief in den Herausforderungen von Hausverwaltern. Der gigantische Punkt „Kommunikation!“ ist eine Herausforderung, der ich mich persönlich wirklich gern stelle – jeden Tag.

Ich möchte nicht sagen, dass der ein oder andere Glaubenssatz besser ist. Es ist mein Wunsch, ein Gefühl dafür zu schaffen, in gemeinsamen Austausch zu gehen und Lösungen zu finden, die berücksichtigen, dass jeder dieser Glaubenssätze auf Erfahrungen beruht und seine Berechtigung hat.Meine Empfehlung für unglückliche Wohnungseigentümer: Sprechen Sie mit Ihrem*r Verwalter*in und der Gemeinschaft und wenn das nicht hilft, dann wechseln Sie die Verwaltung. Vielleicht sprechen Sie bei der Suche nach einer neuen Verwaltung über Ihre Wünsche und Erwartungen und lassen ein bisschen Platz für Wünsche und Erwartungen des Verwalters.

Über Ihre Gedanken zu dem Punkt freue ich mich sehr.

Mehr dazu im nächsten Artikel … Ich freu mich auf Ihr konstruktives Feedback.